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前几天，凤语江南售楼处电线√√和几个朋友小聚，有个创业的朋友——虎哥说起了最近的买房烦心事，想买套称心如意的排屋，却进展得不顺利。
楼盘售楼处跑了一遍，发现市面上能多看几眼的排屋，销售张嘴就是千万起步的总价，是他不能承受之重。
比如户型狭长、开间小、空间拥挤、花园局促、地段不如意……作为城市中产，虎哥一丝一毫都不想将就！
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凤语江南售楼处电线层院墅，三开间朝南，户型建面约153-219㎡，还有大花园！
本周六晚上，江南上院的实景示范区和样板房就要正式开放了。户型究竟有多好，体验过了才知道！
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经历了几年疫情冲击，凤语江南售楼处电线√√无数人迫切地想拥有一方独门独院、有天有地的院墅。
因此，慢慢的变多的中产关注面积200㎡以内的排屋产品，特别是像虎哥这类的需求，希望能寻找到一套不被降配的起步型排屋。
凤语江南售楼处电线㎡城市排屋，完美平衡总价与墅居体验，向城市中产敞开怀抱。
通过对市场大量的户型研究之后，几经易稿，才有了纯粹2层的南北通透好院墅。
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凤语江南售楼处电线√√不再是局促地布局“地上2层+地下1层”，而是将这有限的200㎡全部放置于地上2层，恰到好处的双层设计，在市面上实属不多见。
同时摒弃了浪费空间的电梯井，来提升了空间使用率，又显人性化，上下走动更从容。
相同的面积，凤语江南售楼处电线√√减掉一层，使得每层的面积能扩大，布局也能逐步优化，完美实现户户三开间，所有卧室皆可朝南布局！
首先来看项目的最小的排屋户型，建面约155㎡，五房三厅三卫设计，整体格局方正，入门款不用纠结闭眼选。
地上一层，凤语江南售楼处电线米，客餐厅一体，多面采光，完全不需要过多的担心光照问题。
老人房布置在一楼，免去上下爬楼的劳累，同时由于老人作息较有不同，互不影响。
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地上二层，凤语江南售楼处电线√√三卧室均朝南布局，主卧套房设计，享受每天被阳光叫醒的日常，多孩生活皆可满足。
建面约180㎡户型，五房两厅三卫设计，是前者的优化版，各功能区尺度升级。
入户升级！凤语江南售楼处电线√√南向花园入户，门前超大绿地，一方庭院收藏一家人的四季时光；
建面约187㎡户型，五房三厅五卫设计，全盘只有3幢地上三层的排屋，同样是倍给面的三开间。
凤语江南售楼处电线√√客餐厅一体的家庭公区最大化，还有充足的余地可个性配置书房、茶室或活动室等多功能，全家人共聚也不会显得拥挤。
迈入二楼，2间卧室+独立卫生间，中间布局的起居室，影音、健身、儿童活动多功能容纳，而且带一个约7.1米超大南向花园阳台，完全不输大平层带来的超感体验。
凤语江南售楼处电线√√再上三楼休憩区，卧室全套房设计，配独立卫生间、专属衣帽间，私密性更强。
江南上院替中产将骨子里的院落情结，彻彻底底地写实了：未来生活，一年四季，有院有景有心境。
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凤语江南售楼处电线√√作为嘉兴为数不多的具有国家一级资质的专业性房地产研发企业，在品牌发展的二十余年时间里，鸿翔高人气和备受美誉的背后，不单单是独到的发展眼光，更重要的还是硬核产品实力。
鸿翔是嘉兴本土的头部房企，以两区五县核芯板块位置为主，不断迭代全力出新。
成功打造了无数区域标杆作品，以洛塘岛居之境营造的鸿翔·桃花源，定位鹃湖之上的“终极改善”鸿翔·伊顿公馆，海宁硖川之上的留名之作鸿翔·玖望，嘉兴国商区非量产城市资产鸿翔·云望，平湖东湖畔的天幕大宅鸿翔·东望……
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凤语江南售楼处电线√√而这一次鸿翔为桐乡开启居住方式的新篇章“江南上院”，既是鸿翔对自我的更新，也是对这座城市给与最有诚意的回报。
位于凤鸣街道新兴路与320国道交汇处的凤语江南，处二环南路旁，背靠灵安港，排布了18栋排屋组成“江南上院”和5栋建面约89-116高层美宅。
近城市主干道二环南路，不但早晚通勤方便，步行生活圈也渐成熟。直线米内，幼儿园、小学、中学整齐在列。
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凤语江南售楼处电线√√正居凤鸣街道核心地段，属桐乡融杭门户位置，坐享在建苏台高速、杭二绕高速以及未来的城铁红利，不仅实现了快速接沪融杭，更是与长三角群城、与全国接轨。
未来凤鸣街道还将以新 320 国道为主干道，道路两侧规划丰富的公建配套设施，包括特色产业园区、研发基地、科研所、生态公园、办公大楼、 商业综合体、步行街区等等一系列城市发展配套，无疑是桐乡发展纵轴上浓墨重彩的一笔。
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不断精进，凤语江南售楼处电线√√追求产品的创新，正是鸿翔爆款迭出的底层逻辑，也是鸿翔能在嘉兴独树一帜、收获无数铁粉的原因所在。
8月20日，江南上院实景示范区暨墅境美学样板房盛大开放，敬呈江南雅韵与现代工法融合的大美东方院墅。
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凤语江南售楼处电线√√除了能身临其境感受到中式范，最大的优点是能实地体验下房子的空间尺寸。
还为各位来宾准备了“江南花月宴 上院梦华录”的主题活动，这将是一场美感与艺术共存的沉浸式文化大赏，活动当天更有免费抽黄金惊喜环节！
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降低首付比例的首付款变化（万元）普宅标准退出后增值税税率的可能变动情况（结合“5改2”政策）
上海再度综合施策，优化调整房地产市场政策，回应市场住房需求。9月29日晚间，由上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于逐步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。
值得关注的是，此次新政距离“沪九条”出台时隔仅四个月，上海为何再次多措并举？新政策释放怎样的信号？多项调整政策又将分别惠及哪些人群？带着这些市民关心的焦点问题，解放日报·上观新闻记者采访了有关部门负责人，部分房地产开发企业负责人、中介机构负责人，以及专家学者进行解读。
一是，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
二是，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
三是，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在临港工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。
一是，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。
二是，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
一是，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
二是，依照国家工作部署，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。
“沪九条”施行4个月以来，上海房地产市场反应如何？此次为何再次出台新政策？
综合多家房地产中介机构数据，“沪九条”自5月28日起正式施行以来，政策效应逐步显现，市场整体保持向好向上趋势，交易活跃度显著提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交价格总体平稳。
以二手房为例，今年6月至8月，上海连续三个月成交套数超过1.5万套“荣枯线”，走出了“淡季不淡”的势头。总体上看，“沪九条”对上海房地产市场的稳定作用显著，有效巩固了市场健康发展形态趋势，楼市表现在全国持续领先，展现出较强的市场韧性和活力。
党的二十届三中全会《决定》明确，要“加快构建房地产发展新模式……充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。9月26日，中央政治局会议再次明确，“要促进房地产市场止跌回稳……回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。同时，有关部门留意到，自“沪九条”出台以来，不少市民提出，希望逐步优化房地产调控政策。
本次新政出台，就为了深入贯彻落实党中央、国务院的最新决策部署，回应群众关切，因城施策，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
上海本次优化调整房地产市场政策措施，有哪几个方面的考量？主要覆盖哪些人群？
结合党中央、国务院的要求，有关部门持续加强政策预研储备，及时充实政策储备工具箱，推动增量政策和存量政策形成叠加，促进政策实施过程中的协同联动，放大政策的组合效应。
自“沪九条”施行以来，有关部门密切监控市场数据，同时联合有关部门深入分析研判了市场变化趋势，广泛听取专家学者、市场主体等各方面的意见建议，形成了一系列政策措施。
本次新政聚焦限购、金融和财税三方面，体现了整体性、系统性。比如：在住房限购政策方面，立足服务安居、促进职住平衡，缩短了非沪籍居民购房缴纳社保年限。在住房信贷政策方面，最低首付比例，首套房贷已降至15%，满足合理购房贷款需求。在税收方面，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿说，此次政策优化大多数表现了三个方面的考量。聚焦安居，从需求端入手，促进职住平衡，进一步支持改善性住房需求；分类施策，如在需求端，立足服务安居，针对区域市场特点，差异化、分区域优化住房限购政策，缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。在信贷端，差异化实行二套房贷最低首付款比例。精准施策，如对在临港工作、职住分离的群体，实施更加差异化的购房政策。
本次调整住房限购政策中，对非本市户籍居民家庭以及单身人士的购房条件均有所放松，相比之前政策，此次调整大多数表现在哪里？
来自全国各地的青年人才，是上海这座城市的重要组成和发展动能。针对这类群体的住房需求，上海一直在优化购房细则，让这类青年人才能够在沪安居乐业，打造人才“强磁场”。
因此，本次上海房地产政策优化调整中，最重要的一点是针对非沪籍群体，调整社保缴纳年限。
此前的“沪九条”明确，非沪籍居民在沪购房，需在上海缴纳社保或个税年限满3年及以上；其中，如果是新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房，只需连续缴纳满2年及以上，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房需连续缴纳满1年及以上。
本次的调整政策，则覆盖到以上所有人群，即所有非沪籍居民家庭以及单身人士。如果购买外环外住房，需要在沪缴纳社会保险或个人所得税的年限，均调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
有数据显示，非沪籍人群对外环外住房的需求量较大，以新建商品住房市场为例，自“沪九条”施行以来，购房者中超20%为非沪籍人群，这个人群中60%以上购买的是外环外的新房，所以这个政策是切中非沪籍购房者的需求的。
本次新政还覆盖到了持有《上海市居住证》的人群，对他们而言，要满足哪些条件才能够享受新政？具体变化在哪里？
2002年，上海开始实行居住证制度。这项制度从设立之初，就为了鼓励国内外人才来沪就业，来提升城市综合竞争力。本次新政针对持有居住证的在沪市民，通过在住房方面加大改善力度，让各类为上海做出贡献的人才们能够在上海安居乐业。
根据《上海市居住证积分管理办法》，上海实行居住证积分制度，对在上海合法稳定居住和合法稳定就业的持证人进行积分，达到标准分值的，可享受子女教育和社会保险等方面相应的公共服务待遇。总积分标准分值为120分。
此次上海针对居住证落实优惠和支持政策，赋予了居住证更多购房权益。持有《上海市居住证》的非沪籍居民家庭（非单身人士），如果积分达到120分，并且在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上，在购买住房套数方面，将和沪籍居民家庭享受一样的购房待遇，即无孩或一孩家庭能买2套住房，如果是二孩及以上的多子女家庭，能买3套住房。
持有《上海市居住证》的非沪籍家庭，在满足相关标准分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最长7年的时间才能实现“居转户”（落户上海）。对于这部分人群而言，现在最多能提前4年，享受到落户上海之后的购房待遇。这项政策调整将释放这部分人群的改善性住房需求，帮他们更早实现安居理想。
新政对于临港新片区的限购政策也有所调整，主要覆盖哪些人群？限购条件有何变化？
上海中原地产分析师卢文曦表示，本条举措的重点在于“职住分离”，和临港新片区的改革导向紧密关联，有助于更好推进产城融合、职住平衡的工作导向。
针对在临港新片区工作，但是居住于新片区以外的人群，如果已经在上海其他区域购房，达到现有限购政策的上限，且确实居住在新片区以外，那么无论此前拥有几套住房，根据此次新政，将可以在临港新片区增购1套住房，降低通勤成本。
本次新政中也提到优化住房信贷政策，具体做出了哪些调整？覆盖哪些人群？政策力度有多大？
本次优化政策进一步下调了商业性个人住房贷款的首付比例，较大力度降低购房门槛和首付成本。
新政施行后，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，从20%下调至15%，累计降幅5个百分点；二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例从35%下调为25%，累计降幅10个百分点，差异化政策区域（临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域）从30%下调至20%，累计降幅10个百分点。
下表对认购总价500万元和1000万元的商品住房进行测算。能够准确的看出，两类购房都享受到很明显的降首付、降成本的效应。
上海市易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次上海明确，将依照国家工作部署，适时取消普通住房标准政策，这和房地产从“有没有”转向“好不好”的市场特征有关。挂钩在普通住房标准上的增值税和个税政策，有望迎来调整，进而实现减负效应。需要说明的是，两个税种和“买”的关系不大，但和“卖”的关系较大，即对房东降低售房成本有显著的作用。
有专家初步预计，对于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面积超144平方米的住房等，都有望获得较好的减税效应。
2021年，上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。当时政策明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。此次调整，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，通过降低交易环节的税收成本，更好支持改善性住房需求。
